Program ABN07 pro oceňování nemovitostí

pomocí textového editoru MS WORD a tabulkového procesoru MS Excel

Program pro znalce, pracující tvůrčím způsobem s počítačem

Program je zpracován pro použití v běžném textovém editoru a tabulkovém procesoru, bez nutnosti speciálního programu. Používá předem vytvořených obecných souborů, které se doplňují resp. upravují. V případě změny předpisů nebo metodiky je možno příslušné soubory lehce upravit.

Program nemůže pracovat samostatně; je třeba, aby uživatel měl (samozřejmě legálně) na svém počítači instalovány programy Microsoft Office - WORD (textový editor) a MS EXCEL (tabulkový procesor).

Text se vytváří běžným způsobem v editoru Word, doplňováním předdefinovaných posudků.

Výpočty se provádějí v tabulkovém procesoru Excel doplňováním předdefinovaných tabulek výpočtů, které se pro konečný text přenášejí do textu posudku ve Wordu,

soubory z Wordu i z Excelu se na začátku práce uloží pod vlastním libovolným názvem; po skončení práce jsou výsledkem dva soubory:

·        text posudku v editoru Word (s koncovkou .DOC),

·        tabulky - sešit listů výpočtů ve formátu Excel (s koncovkou .XLS);

Tyto soubory je možno

·        uložit k archivaci, případně využít v budoucnu

·        využít k přepracování na jiný podobný posudek (zde je však pečlivě třeba dbát, aby v textu nebo ve výpočtech nezůstaly nevhodné zbytky z posudku předchozího),

·        případně pro velmi jednoduchou aktualizaci původního odhadu v dalším roce resp. při dokončení nedokončené stavby ap.

Práce s programem předpokládá znalost problematiky oceňování nemovitostí a tvůrčí přístup uživatele. Jako každý program je pouze pomocným prostředkem, závislým na vkládaných datech a výběru správných kroků. Program nezpracuje posudek automaticky, naopak ovšem umožňuje širokou variabilitu podle potřeby znalce.

Program verze ABN00b je distribuován pro následující verze programů firmy Microsoft:

·        MS WORD verze 7.0,

·        MS EXCEL verze 7.0.

Pracuje dobře pod MS WINDOWS 95, samozřejmě i ve verzích vyšších (MS WINDOWS 98). Doporučená nejmenší konfigurace počítače pro příjemnou práci:

·        procesor nejméně 486 DX/40, lépe Pentium,

·        operační paměť RAM nejméně 12 MB, lépe samozřejmě 32 MB

·        mechanika pro CD ROM,

·        volné místo na pevném disku při instalovaných programech WORD i EXCEL nejméně ještě 40 MB, lépe 100 MB.

Program ABN předpokládá základní znalost ovládání programů WORD i EXCEL; specifické podrobnosti jsou uvedeny v jednotlivých pasážích návodu.

Systém ABN je průběžně aktualizován a doplňován podle potřeb uživatelů. Současná verze (2007) má následující moduly:

·      ocenění nemovitostí podle zákona č. 151/1997 Sb. a podle vyhlášky č. 279/1997 Sb. - verze 1998 až 2002a, podle vyhlášky č. 540/2003 Sb. verze 2003 až 2007: 

·      ocenění staveb nákladovým způsobem (současný stav stavby - odpočet nedokončených konstrukcí, lineární nebo analytická metoda opotřebení),

·      ocenění staveb nákladovým způsobem - stav stavby po ev. dokončení,

·      odhad nákladů na ev. dokončení stavby,

·      u příslušných verzí ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu (stav současný, stav po ev. dokončení),

·      u verzí od 01b ocenění budov a hal výnosovým způsobem,

·      ocenění jednotek (bytů a nebytových prostorů) podle jednotlivých verzí:

·      v objektech rodinných domů nákladovým způsobem,

·      v objektech rodinných domů kombinací nákladového a výnosového způsobu,

·      v objektech budov a hal nákladovým způsobem,

·      v objektech budov a hal kombinací nákladového a výnosového způsobu,

·      u příslušných verzí ocenění bytů, garáží a chat porovnávacím způsobem,

·      ocenění pozemků podle cenové mapy nebo podle vyhlášky,

·      ocenění rybníků a vodních nádrží,

·      ocenění trvalých porostů;

·      ocenění staveb časovou cenou CČ (ve stejných souborech, na stejných listech s oceněním podle cenového předpisu - počítá se automaticky při ocenění podle cenového předpisu, je možno podle odborné úvahy upravit):

·      odhad časové ceny v současném stavu,

·      odhad časové ceny po ev. dokončení,

·      odhad reprodukční ceny (v současné CÚ, bez odpočtu opotřebení),

·      odhad nákladů na dokončení ev. nedokončené stavby v cenové úrovni CČ,

·      samostatný soubor slouží ke zpracování THU srovnávacích objektů (např. z katalogů THU) k ocenění daného objektu, při zohlednění různých cenových úrovní, odlišných výšek a zastavěných ploch podlaží, jiného vybavení a příslušných vedlejších nákladů;

·     ocenění pozemků dále:

·      porovnávacím indexovým způsobem, včetně souboru pro tvorbu databáze k tomuto porovnání,

·      metodou třídy polohy, včetně tabulky pro tvorbu databází realizovaných prodejů nemovitostí a z nich odvozených podílů ceny pozemků;

·     ocenění nemovitostí resp. jejich souborů výnosovým způsobem (přímo na listu rekapitulace cen),

·      odhad hodnoty nemovitostí metodou porovnávací (včetně listů pro tvorbu databází cen jednotlivých druhů objektů, s možností přiřadit každému údaji přiměřenou váhu podle věrohodnosti informací),

·      oceňování nemovitostí obvyklou (obecnou) cenou, včetně metodiky, kterou autor vypracoval  pro potřeby České spořitelny, a.s., s rozdělením ceny na cenu staveb a cenu pozemků,

·      výpočet nákladového a ekonomického nájemného,

·      znění vyhlášky č. 178/1994 Sb. a úplné znění této vyhlášky ve znění vyhlášky č. 295/1995 Sb. (výpočty podle těchto předpisů se dají příslušnými tabulkami provádět za předpokladu, že se položí Ki = 1,00 a Kp = 1,00, ve Wordu se potom nadbytečné řádky odstraní),

·      úplné znění vyhlášky č. 182/1988 Sb., ve znění vyhl. č. 316/1990 Sb. a dalších předpisů,

·      úplné znění pokynů MSNMP pro ocenění nemovitostí pro účely zákona č. 403/1990 Sb.,

·      podrobný návod k provozování systému,

·      návod ke kreslení obrázků v prostředí MS WORD, včetně předkreslených jednoduchých půdorysů a řezů s kótami pro doplnění,

·      soubor s údaji ze sčítání lidu 1991, obsahující pro každou obec, v členění podle původních krajů a okresů: název obce, kód okresu, kód obce, matrika, pošta, PSČ, výměru pozemků obce, obyvatelstvo celkem - z toho ženy, děti do 14 let, obyvatelstvo v produktivním věku, ekonomicky činné, zaměstnání v zemědělství, lesním a vodním hospodářství, v průmyslu, počet bytů celkem, bytů v RD, obydlených domů, objektů individuální rekreace, chalup,

·      soubory s údaji o počtu obyvatel („Malý lexikon obcí“ 1999, 2001, 2002, 2003, 2004, 2005, 2006)

·      znění řady důležitých předpisů ve formátu pro WORD nebo pdf pro Acrobat Reader, včetně programu AcrobatReaderCZ.

Oceňovací sytém ABN je průběžně doplňován o další soubory, stávající soubory jsou doplňovány o nové možnosti výpočtů, podle toho, jak se mění požadavky na znaleckou činnost a podle toho, jak uživatelé navrhují systém doplnit. Pro orientaci vlastníků předchozích verzí jsou mezilehlé změny uvedeny v souboru Zmeny.doc.

V souborech Excel jsou například zpracovány soubory pro všechny typy budov, hal, rodinných domů a rekreačních objektů. Vždy na jednom listu se provádějí všechny výpočty, uvedené na obrázku. U výpočtu ceny nákladovým způsobem je možno velmi jednoduše pouhým přidáním řádků libovolně dělit jednotlivé konstrukce (jejich objemové - cenové - podíly) při různém provedení, stupni dokončení nebo stáří, takto počítat nástavby, přístavby a vestavby.

Jako další listy se podle potřeby přidávají připravené tabulky pro výpočet ceny studní, vedlejších staveb, venkovních úprav, pozemků a trvalých porostů. Tabulky jsou formátově i velikostí upraveny pro přenesení do posudku. zpracovaného v textovém editoru WORD. Přenesení může být provedeno buď bez propojení textu posudku se souborem Excel, nebo s propojením (v takovém případě se při přepočtu v Excelu automaticky změní i hodnoty v posudku ve Wordu; nedoporučuje se však pro možnost selhání a pro podstatně vyšší požadovanou kapacitu při ukládání).